Oferta zakupu
Proces zakupu nieruchomości we Włoszech zaczyna się od oferty zakupu, podpisanej przez dwie strony, zawierającej dokładny opis nieruchomości, warunki zakupu, cenę i harmonogram płatności. Efektem podpisania takiej oferty jest wycofanie nieruchomości ze sprzedaży, zwykle na 30 dni, które powinny pozwolić nabywcy zamknąć wszystkie formalności potrzebne przy zakupie. Depozyt potrzebny przy podpisaniu takiej umowy wynosi zwykle 3000 euro.
W ciągu 30 dni (pod rygorem utraty depozytu) nabywca powinien podpisać przedwstępną umowę zakupu, która jest krytycznym elementem procedury zakupu. Właściwie we wszystkich transakcjach zakupu nieruchomości we Włoszech (podobnie jak w Polsce) strony podpisują tę umowę, która jest de facto w pełni wiążacym aktem prawnym, opisanym dokładnie we włoskim Kodeksie Prawa Cywilnego.
Przedwstępna Umowa Zakupu, zgodnie z paragrafem 2932 Kodeksu Prawa Cywilnego pozwala sądownie wyegzekwować jej postanowienia nawet w wypadku, w którym jedna ze stron bez porozumienia zdecyduje się od niej odstąpić.
Począwszy od 2005 roku, Przedwstępna Umowa Zakupu dokładnie też reguluje zakup nieruchomości budowanej (off-plan), w całości zabezpieczając interesy nabywcy.
Każda Przedwstępna Umowa Sprzedaży musi zawierać:
- dokładny opis gruntu (zgodny z zapisami katastralnymi)
- pełną informację dotyczącą statusu własności (zgodną z księgami wieczystymi)
- informację dotyczącą wszelkich obciążeń nieruchomości (kredyty hipoteczne, inne zastawy)
- pozwolenie na budowę i / lub wniosek o takie pozwolenie w wypadku nieruchomości budowanych
- termin zakończenia prac budowlanych i / lub termin przekazania nieruchomości
Przedwstępna Umowa Sprzedaży może zostać zawarta tylko w wypadku, jeśli sprzedawca przynajmniej wystąpił z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę (w tym wypadku Umowa powinna zawierać numer i datę wniosku). Most Properties sugeruje jednak obcokrajowcom, także Polakom, podpisywanie Umowy Przedwstępnej wtedy, kiedy pozwolenie zostało już wydane.
Dodatkowo, Umowa Przedwstępna powinna zawierać aneks zawierający:
- plan całego obiektu
- plan apartamentu / willi będącej przedmiotem umowy
- dokładną specyfikację wykonania obiektu, dotrzymanie której jest obowiązakiem sprzedawcy
Opłata depozytu i kwoty gwarancyjnej
Wraz z podpisaniem Umowy Przedwstępnej nabywca powinien przkazać kwotę gwarancyjną, zwykle około 40-50% dla nieruchomości gotowych i 20-30% w wypadku nieruchomości budowanej. Oczywiście, ta kwota jest odejmowana od łącznej sumy zobowiązania - jeśli jednak nabywca odstąpi od Umowy, kwota owa zgodnie z prawem stanie się własnością sprzedawcy.
Istotną ochroną dla nabywcy nieruchomości w trakcie budowy jest gwarancja bankowa (ubezpieczenie na czas budowy). Gwarancja bankowa:
- powinna być obowiązkowa i wliczona w cenę zakupu. Umowa przedwstępna bez takiej gwarancji jest nieważna. Ponadto, wykonawca obiektu nie powinien za taką gwarancję pobierać dodatkowej opłaty.
- musi być wystawiona przez bank / ubezpieczyciela, uprawomocnionego do wystawiania takich dokumentów w Rejetrze Banku Włoch
- musi pokrywać wszystkie sumy przekazywane przez nabywcę do momentu podpisania Umowy Sprzedaży
- powinna zawierać zabezpieczenie od bankructwa oraz niespodziewnych okoliczności nie pozwalających zakończyć budowy
- powinna zawierać zapis, iż w wyapdku bankructwa dewelopera całość środków przekazanych na zakup zostanie zwrócona nabywcy bez oczekiwania na odpowiedni wyrok sądowy.
Jeśli któreś z powyższych postanowień nie jest zawarte w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Umowę należy uznać za niebyłą.
Umowa Sprzedaży / Akt Sprzedaży
Należy pamiętać, że Umowa Przedwstępna nie przekazuje prawa własności nieruchomości nabywcy. Umowa ta zabezpiecza jedynie dwustronne interesy uczestników transakcji. Odpowiednim aktem, w efekcie którego nabywca otrzymuje prawo własności jest dopiero Akt Sprzedaży (wł. "rogito"). Ten Akt powinien zostać sporządzony przez Notariusza, urzędnika państwowego reprezentującego administrację regionalną. Podpisany Akt Sprzedaży zostaje przekazany obydwu stronom a także dostarczony do odpowedniego urzędu (wł.“Conservatoria dei Registri Immobiliari”). Dodatkowa kopia pozostaje u notariusza.
Zgodnie z włoskim prawem, tylko osoby posiadające biegłość w języku włoskim mogą osobiście i samodzielnie podpisywać Akt Sprzedaży. W związku z tym obcokrajowcy nieznający języka mogą:
- zatrudnić tłumacza, który przed Notariuszem przetłumaczy zawartość Aktu Sprzedaży oraz wolę nabywcy. W tej sytuacji Akt Sprzedaży podisuje nabywca i tłumacz, jako świadek.
- zatrudnić prawnika, który w ich imieniu podpisze Akt Sprzedaży. W tej sytuacji obecność nabywcy u Notariusza nie jest wymagana.
Podatki i koszt nabycia nieruchomości.
Wszystkie koszta związane z nabyciem nieruchomości pobierane są przez Notariusza przy podpisaniu Akty Sprzedaży. Obejmują one:
1. Podatek VAT, będący podatkiem regionalnym w wysokości 10%. Jeśli nabywca zamierza ubiegać się o status rezydenta i złożył odpowiendi wniosek, ów podatek równy jest 4% wartości nieruchomości. Jeśli jednak w ciągu 18 miesięcy proces uzyskania statusu nie zostanie zakończony, nabywaca zobowiązany jest pokryć różnicę (6%).
2. Opłata skarbowa (wł. "Imposta di Registro"). 168 euro, niezależnie od kwoty transakcji.
3. Podatek hipoteczny (wł. "Imposta Ipotecaria"). Również 168 euro, niezależnie od kwoty transakcji.
4. Podatek katastralny (wł. "Imposta Catastale"). Jak wyżej.
Dodatkowo, nabywca jest zobowiązany uiścić opłatę notarialną według krajowego cennika. Ta opłata wynosi średnio 2% od wartości transakcji.
